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[總幹事] 事務管理人員 - 社區總幹事職業道德與工作範圍法令素養及案例

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發表於 2014-8-6 18:10:17 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
  
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各位住戶大家好

OO本社區所有社務都需由總幹事去執行,制定職責管理辦法有其必要性,提升做事效率及品質,希望能提供意見,使管理辦法更完善更週全,促使社區更進步更美好,謝謝各位住戶支持及協助,謝謝你們
大廈管理員(保全人員)服務守則及罰則案例
主任委員OO敬上20OO.05.05

OO 社區總幹事職責管理辦法

一、        考勤規定:
A、        上班時間:每日早上10:00(13:00)至晚上21:00
B、        用膳時間:中午時間OO:OO至OO:OO 晚上時間 OO:OO至OO:OO
C、        休假:每月可休假 日(儘量安排非假日休早上)
D、        公出外勤:因社區業務需求,前往有關機關或廠商洽公,需向主委(主委不在,由副主委代行之)報備,同意後,始得公出,並在冠東方社區保全公出外勤表記錄之,以利委員會備查。

二、        職責規定:
(一)、承管委員會之指揮辦理管委員會有關事宜
A.職掌事宜:依據管委員會會議決議,決議事項之公告及執行。
B、禁止事項規定:
(1) 禁止介入地產及裝潢公司之仲介業務。
(2) 禁止有關廠商之宣傳活動。
(3) 禁止政治之宣傳活動。

(二)、管委會會議之通知、記錄、及資料整理建立及備檔。
A、會議資料之準備:
(1)、管委會會議之議題制定需於會前五天內完成。
(2)、上次會議執行事務之報告資料。
(3)、當月份執行工作內容及績效報告資料。
(4).上次會議資料。
(5)其他事項規定。
B、會議通知 :
(1)、會議前三天需以電話通知各委員、並於當日將會議通知單、討論議題及有關文件,投遞各委員及有關出席人員之信箱內。
(2)、會議前三天需以電話通知列席單位或人員參加、並於當日將會議通知單以信函通知。
C、會議記錄 :
(1)、會議記錄需依管委會會議實際討論事項詳細紀載,不得私自個人之意見。兩天內需完成制作,依程序親自呈核後蓋章,七天內公佈之。
(2)、會議決議案需於兩天內,完成公告文件,依程序親自呈蓋章核後,會議後五天內公佈之。
(3)、會議決議案事涉有關廠商改善案,需於兩天內,完成信函文件,依程序親自呈蓋章核後,會議後五天內,以正式公文函送有關單位或廠商改善之。
(4)其他事項規定。
D. 管委會資料整理建立及備檔:
(1)、資料整理需社區需求,依據各大類分別建立及備檔(電腦檔案),離職需詳細列入移交清冊及電腦檔案,辦理移交。
(2)其他事項規定。
(三)、負責督導協助現場管理員、清潔員之勤務:
(1)、保全人員、清潔員之排班及工作內部安排
(2)、緊急或特殊情況之工作安排
(3)、社區周圍環境清潔之督導
(4) 、其他事項規定。
(四)、緊急突發事故之處置:
(1)、緊急突發事故之處置及報案或報警處理
(2)、緊急突發事故之解決或救護處理
(3)、緊急突發事故之處置後,需向管委員會報備,報備程序為:總幹事>各棟委員>主任委員(主任委員不在副主委代行之)
(4)其他事項規定。
(五)、協調、執行與安全有關之臨時交辦事項。
(1)、各委員依社區實際需求之臨時交辦事項,負責協調及執行工作
(六)、裝潢保證金、管理費之收繳、報表編制。
(1)、負責裝潢保證金之單據開立、收繳、退還等有關工作
(2)、管理費之收繳、之單據開立、收繳、收據回聯(需有財委蓋章)等有關工作報表編制。
(3)、管委員會之財務報表由保全公司製作,後送財委、監委審查後送主委蓋章公怖之,負責以上工作之協調及連絡事宜。
(4) 、其他事項規定。
(七)、保管與整理社區重要文件資料
(1)、有關社區之會議紀錄、政府機關報備資料、建商移交住戶資料、公告文件等負責保管與整理工作
(2)、建商提供建築及機電竣工圖、機電設備公設部份之移交清冊
(3)、各項機電消防設備器具機械之保固書、設備保證書、鑰匙、工具及進口、出廠證明等查核
(4)、建材材料建商對口名冊。
(5)、公共設施驗收點交資料保管(包含機電檢驗、景觀機電設施檢驗、消防檢驗、建物部份檢驗、等資料)
(6)、以上資料需備文件資料及電腦檔案資料。(電腦檔案資料需另備存一份由主委保管、主委離職時同時需列入移交)
(7)、協助辦理有關住戶依據管委員會決議案、依程序有權調閱資料、但牽涉侵犯個人隱私及權益之資料、非關當事人不予調閱。
(8)、其他事項規定。
(八)、社區內車輛管制、規劃。
(1)、地下停車場車位管制及查核
(2)、車輛違規停放之處置
(3)、遙控門之維護工作及與保養廠商連絡及保養維修工作
(4)、地下停車場週圍環境之督導
(5)、地下停車場管線巡查及維修提報
(6)、其他事項規定。
(九)、固定次數機動時間巡視社區內各公共區域以維護安全。
(1) 、每天分上下午各一次機動時間巡視社區內各公共區域。
(2) 、社區規約及委員會決議案之違規案之勸導或提報
(3) 、社區公設損壞舉報及維修工作
(4)、其他事項規定。
(十)、社區內住戶意見之轉達與協調。
(1) 、社區內住戶意見儘量以書面(註明住戶樓室別)提出負責轉達與協調。
(十一)、政府機關協調及政令宣導及公告實施
(1)有關設區消毒清潔資源回收等協調及處理
(2) 政府機關協調及政令宣導及公告實施
(4)、其他事項規定。
(十二) 協調並督導各專業廠商執行社區之機電保養維護
(十三)、公共設施使用管理辦法釐訂及執行
(1)有關社區之公共設施使用管理辦法釐訂及執行
(2) 社區之公共設施維修協調及處理
(3) 社區之公共設施違規處理
(4)、其他事項規定。
(十四)、掛號郵件及快遞包裹處理
(1) 、主動與收件人連絡及登記等依程序處理
(十五)、依實物經驗提供方案供管委員會決策參考。
(十六)、其他事項之規定
(十七)、獎懲規定
(1) 、本社區保全工作係承包制,有關"總幹事"及"保全人員"之獎懲,依據承包保全公司之規定辦理,若總幹事違反規定,委員會只負責舉報責任,並予以罰扣款(罰扣款由承包保全公司支付,納入管委員會收入),屢勸不聽者並依雙方合約規定辦理,更換總幹事。
(十八)、管理辦法之增補、修改規定

社區法規
公寓大廈管理條例建築物公共安全檢查簽證及申請辦法

社區管理常用表單
停電通知電梯保養通知水塔清洗通知消毒通知停水通知訪客登記簿
信件代收登記簿違規停車告知單

社區安全須知
消防安全設備檢修申報規定火災作業程序颱風作業規範

社區小常識
防火常識防震常識用電常識節省用水常識瓦斯使用常識

社區環保宣導
社區環保垃圾分類DIY資源回收環保垃圾分類

節慶海報
春節活動清明活動端午節活動中秋節中元節聖誕節元宵節

前言
隨著時代不斷的進步,集合式大樓的普及,社區大樓的總幹事所扮演的角色已益趨重要,除基本上應具備處理事務之能力外,對相關法規及文書作業亦須熟捻。

在92年12月31日公布之公寓大廈管理條例中,已規定總幹事應取得管理服務人員認可証(公寓大廈事務管理人員)方能執行業務,保全人員必須有良民證,而必須證件懸掛公共明顯之處揭露,並訂有相關罰則(公寓大廈管理條例第44、45、50~52條),故具備事務管理人員認可証為擔任總幹事乙職必要條件之一。

在實務上,有許多社區大樓的管理委員會,會對欲擔任總幹事之人選另外提出不同需求條件,諸如:具社區管理實務經驗、具備防火管理人證照、電腦文書處理及帳務處理基本能力、基本機電消防常識…等等,所以常有總幹事表示其工作為「包山包海」祇要能與社區大樓牽扯上之事務,均屬其服務範疇,所以說:「總幹事這個職務是無所不能真是一點也沒錯」。

壹、總幹事基本工作態度與職業道德
總幹事在社區大樓中工作時,服務對象除了管理委員會外,亦包括全體住戶及來訪客人。

這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異,故對事情認知上多有不同之意見,甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。

總幹事在事務推動上扮演執行者之角色;在住戶產生抱怨或存有不同的看法時,總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。

一、工作態度
(一)對所有服務之對象,均以同一標準親切對待。
(二)委員會交辦或住戶委辦事項,若屬自己能力無法完成,則應即時說明;屬工作範疇內應執行事項,則應積極完成(一己之力無法達成時,應詢求反映公司或協力廠商予以協助)。
(三)對每日(月、季、年)應執行之事務及活動,均能於事前準備妥善並提報管委會。
(四)與所有協力配合廠商保持良好的互動,並替社區爭取優惠條件。
(五)執行工程、採購案件時,應擇優(品質、價格、口碑等)上呈,絕不敷衍塞責及收取回扣之行為。
(六)對所督導之人員(保全員、清潔員、協力廠商),應要求依規定執行相關工作及維護事項,絕無鄉愿之情形。
(七)抱持「視社區住戶如恩人,待員工同仁如家人」之心態從事工作。

二、協調要領
(一)社區事務推展
社區內施行規定事項或舉辦活動…等時,住戶常有不同意見或看法,若屬有建設性者,則予以認同並呈報委員會參考;其意見若不夠成熟,不可當面予以推翻,應耐心說明此事項(活動)決定原因及考量因素。
(二)住戶抱怨處理
接獲住戶申訴、報怨時,應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等,則當面安慰使其緩頰,撫平其情緒,不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛(例如:天花板滲水、樓梯間堆置雜物、發出連續性噪音…等),則應瞭解相關法規之規定,並予以告知,倘如此尚無法解決,則提報管委會或協調鄰里長進行排解,非萬不得以,絕不訴諸法律。
(三)地方政府機構、單位
社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時,總幹事應事先與相關承辦單位人員進行聯繫,瞭解其可行性及成功率,供管委會參考。另行文時應發副本給能予以協助之單位、社團或人員(如公會、協會、各級民意代表),並同時與其聯絡,建立暢
通管道。
(四)欠繳管理費住戶
管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生,公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則,但身為總幹事者,不應事事將法置於前,而應先動之以情、訴之以理,並將欠繳管理費所有人員個別之欠費原因詳細記錄,提供管委會參酌,是否進行法定催收程序。

貳、總幹事基本能力、條件、認知、職掌及執勤技巧
對曾經擔任過社區總幹事職務者,關於社區事務及處理流程應已了然於心,大方向應可掌握,但因個人的工作態度、表達能力、思維模式及情緒管理均有所不同,產生的結果亦不盡相同。

然而未曾有相關管理經驗者,擔任總幹事乙職,若具高度工作熱忱、抱持虛心學習態度及有良好的EQ管理,則應大有
可為且能勝任愉快。
一、總幹事基本能力
(一)文書作業的達人
(二)全方位的專業素養
(三)溝通協調的高手
(四)菩薩心償的修行者
(五)回饋社會的價值觀

二、總幹事基本條件
(一)有服務犧牲及敬業精神。
(二)立場公正,明辨是非,及具排解糾紛能力。
(三)對社區結構建材、軟體設備有深刻了解。
(四)對警衛工作有深刻認知。
(五)對清潔工作、用品、機具等相關流程之認知。
(六)對社區所有公共事務及設施設備之認知。
(七)對用水,供電、消防、監控之認知。
(八)能貫徹執行公司、委員會之政策及交辦事項。
(九)有行政財務管理之認知。

三、總幹事基本認知
(一)住戶生命財產安全的守護神
(二)爭議事件的調解者
(三)建築物設備、設施的管理者
(四)社區資源的整合運用者
(五)公共事務諮詢及決
(六)對社區所有公共事務及設施設備之認知。

四、總幹事基本職掌
(一)依循社區管理規約之精神協助管理委員會會務之推展。
(二)區分所有權人大會、管理委員會交辦事項之服務。
(三)客戶基本資料建檔。
(四)緊急應變計劃及緊急通報聯絡網之建立。
(五)管理委員會與住戶間各項問題之溝通與協調。
(六)社區各項防護計畫之擬定、編組與演練。
(七)社區各項年度計畫提報預算擬定並執行。
(八)定期及臨時管理委員會召開及區分所有權人會議之召開。
(九)代表管理委員會與政府機關進行相關公務協調。
(十)代表管理委員會或服務中心對外行文之草擬。
(一一)社區內各項公眾事務之規劃與執行。
(一二)對所屬員工執行管理、督導與查核。
(一三)社區各項必要管理規章之草擬及提報。
(一四)服務中心人事總務工作之執行。
(一五)社區各項費用收繳之執行。
(一六)服務中心各項行政會計工作之執行。
(一七)管理費的催收統籌與執行。
(一八)委員輪職表的製作。
(一九)管委會各項會議及公聽會場地整理、會議前置資料、集會後資料彙整、寄發通知。
(二十)門禁卡申購、增購、遺失辦理及知會相關單位。
(二一)停車證、申請增購、遺失辦理。
(二二)各類識別證購製及發放。
(二三)拜訪住戶並瞭解住戶之需求。
(二四)彙總、查核、應收、未收管理費統計表。
(二五)彙總、查核每月份應收管理費及車位清潔費月報表

三、執勤技巧
(一)以社區為家經營人際關係
(二)身段要低、腰身要軟、嘴巴要甜、手腳要快
(三)謹守工作及做人分際
(四)要忌口、不過話、勿轉述八卦
(五)嚴守公開、公平、公正立場

參、總幹事工作範圍
總幹事工作範圍常因服務之案場(社區、商業大樓、住商辦混合大樓)之不同而有差異,但相較之下,一般而言服務對象若以事務處理上之複雜性、多樣性來比較,則以社區型態居高。

若能熟稔社區事務及處理順暢,則至他處擔任相同職務時,必能迅即上手。

茲就一般社區工作範圍列述如后:

一、社區檔案管理-各項文件資料檔案建立目錄
項次        名 稱        項次        名 稱        項次        名 稱
1        總幹事移交清冊        20        機電維修資料        39        請購資料
2        總幹事工作日誌        21        水電維修資料        40        招標資料
3        公寓大廈管理法規彙編        22        消防維修資料        41        合約書
4        社區規約暨組織章程        23        電梯維修資料        42        請款資料
5        區分所有權人名冊        24        園藝維護資料        43        保全人員執勤資料
6        區分所有權人會議委託書        25        污水處理資料        44        申訴案件資料
7        區分所有權人會議簽到冊        26        游泳池管理資料        45        反映意見處理資料
8        區分所有權人會議記錄        27        器材耗損管制資料        46        社區有線電視資料
9        管理委員會移交清冊        28        公共基金資料        47        社區網際網路資料
10        管理委員會會議記錄        29        管理費收費資料        48        社團組織資料
11        住戶遷出(入)基本資料        30        欠繳管理費資料        49        發文資料
12        重要圖說資料        31        催繳管理費資料        50        收文資料
13        公共設施資料        32        寄發存證信函資料        51        社區年度計劃表
14        公共財產資料        33        聲請支付命令資料        52        社區管理中心應變計劃
15        活動中心基本資料        34        汽車停車位資料        53        社區財務作業規定
16        各項機械設備操作手冊        35        機車停車位資料        54        社區財務月報表資料
17        各項器材檢測資料手冊        36        汽車停車位收費資料        55        社區財務年度報表資料
18        機關廠商聯絡資料        37        機車停車位收費資料        56        住戶反映事項處理表
19        管理委員會委員資料        38        住戶裝潢資料        57        社區承租戶基本資料
※社區各項管理辦法(裝潢、停車場管理、公共設施使用、環境維護…等)

二、社區行政事務及財務管理
社區大樓建築物已朝向高層化、大型化、集體化及複合化用途建設發展下
,儼然已成為居住之主流,正因如此,也使住戶從事及參與管理服務視為畏途。

社區若有乙套完整良好的管理機制,能有效提升住家安全及環境之品質,除委員會應大力支持及配合外,而將此管理機制落實及執行的重責大任則非總幹事莫屬。

總幹事除應執行區分所有權人會議及管委會會議之決議外,在平時亦須主動發現問題,擬訂解決之方案及對策。

茲就社區內總幹事應執行協助事項列述如后:
(一)協助召開區分所有權人大會。(議題草擬及通知、資料整理及寄發、製作會議記錄及核備)
(二)協助召開定期管理委員會議。(協助成立管理委員會及後續應申辦事項)
(三)社區車輛、住戶、訪客、施工人員等識別証製發及管制。
(四)各項管理辦法擬定及執行。(每日批閱工作日誌及交辦事項)
(五)擬發服務通報、公告暨住戶反映問題記錄處理及追蹤。
(六)清潔耗品之採購及檢收統計記錄。
(七)維修及消耗品之採購及檢收統計記錄。(公共設備、照明設施等)
(八)管理委員會財產管理。(建立清冊列管、定期盤點、監督使用狀況、不堪用品之報廢處理)
(九)年度定期重大工作之發包。(依社區所訂計劃執行、協助草擬大型規模修繕計劃)
(十)會計收支報告。(每月上呈收支月報表、存款餘額表、費用支出明細表)
(一一)會計帳務處理。(設專用會計帳本、整理保管各項單據、憑證、傳票及表冊)
(一二)編列預算案。(年度終了前三個月內編列下年度管理費預算案)
(一三)結算書之編制。(編列預算案之同時編製上年度管理費收支決算報告書)
(一四)管理費之收繳與保管。(依社區規定收繳並應日清日結為原則)
(一五)管理費欠繳戶之催繳及滯納金計算。(依社區規約及公寓大廈管理條例規定執行)
(一六)執行管理費之支付。(應付費用按時支付廠商;若遇影響安全之緊急事故,須先行墊付款項時,應聯絡主委或相關委員同意後執行,並應於次日將緊急處置之內容及費用呈報相關委員追認)

三、社區機電、消防、水電設施設備及弱電設備管理
機電消防等設備對大多數總幹事並不完全熟悉,其保養維修應交由或委專業廠商人員為之,但對自身工作場所內相關設施及設備,應瞭解其名稱、所在位置、功能、基本操作步驟及故障排除方法,如此在從事工作方能勝任愉快。

茲就社區內機電等相關設備列述如后:
(一)發電機:
1.機房內散熱通風能力是否足夠,因散熱不及將導致發電機突然停止運轉。
2.機房內雜物應予清除。
3.柴油及水箱內油水是否充足。
4.電池壽命是否正常。
5.啟動後各計量表應有動作。
6.電力應供應消防系統、電梯、地下室照明、逃生梯、管理室(監控系統)。
(二)消防系統:
1.泡沫原液槽內是否有倒入泡沫原液。
2.地下室泡沫灑水(由委員會挑選區域測試)。
3.緊急電話系統(挑選樓層對話)。
4.受信總機所有線路應正常。
5.偵測器是否正常(廠商維修時配合測試,若自行測試應預先公告)。
6.滅火器壓力指針是否在綠色區域(應注意瞭解置放處所及數量)
7.緩降機設備、緊急照明燈、緊急出口指示燈、逃生方向指示牌、滅火器、標示牌、廣播音箱等數量是否有遺失或損壞,功能是否正常。
8.各樓層消防箱內設備是否短少(應有消防水帶2條、瞄子1個)。
9.排煙機是否正常運轉,其在頂樓機組之保護裝置,是否有定期維護。
(三)排風機:
1.啟動時間是否與定時器所設定相同。
2.風管接合處裂縫是否過大(主機附近)。
3.啟動時是否有異音出現(如有則可能是皮帶不合或軸心偏離)。
(四)弱電設備:
1.共同天線。
2.對講機設備。
3.地下室加裝緊急用對講機。
4.監控系統。(應瞭解其各項功能標準操作程序)
(五)車道:鐵捲門馬達是否為專用馬達(馬達故障時,應熟悉操作將鐵捲門固定在上方)
(六)昇降設備:
1.昇降設備使用許可證是否過期。
2.檢視機坑內是否有潮濕滲水。
3.緊急呼救功能是否正常。(按壓緊急鈕是否發報、與管理中心通話是否正常)
(七)污、廢水處理設備:
1.是否有排放許可證明文件。
2.應瞭解設備操作方法及注意事項。
3.定期點檢馬達運轉狀況。
(八)揚水設備:
1.蓄水池應加裝孔蓋並上鎖。
2.每區之泵浦應有二部交替使用。(揚水泵應定期實施點檢)
(九)水電部份:
1.水電竣工圖說應妥善保管。
2.各類馬達應實施定期點檢。
3.無熔絲開關控制電路之位置名稱標示。
4.頂樓若設置航空燈,應定期巡檢。
(十)電源開關標示及各電源箱上鎖管制。

四、社區環境安全維護:
一般社區安全維護之工作係由保全管理人員負責執行,而其主要工作為門禁管制、信件收發及社區內外周邊之巡邏,但有許多社區僅設置一個哨所(通常設於大廳),對安全工作之落實往往大打折扣。此時總幹事應發揮其功能,填補之不足。

另亦須注意除門禁管制外,社區內是否存有安全之虞的事物及情況,應主動發現並予以排除解決,若屬能力之不及,則應主動提報管委會研擬解決方案及作法。

茲就社區總幹事在安全管理維護上應行注意事項及施行方式說明如后:
(一)要求保全人員落實門禁管制相關規定。(訪客、施工人員登記換證,陌生人應詳查身分)
(二)儘量將重要設備之處所及監控死角排入保全人員巡邏路線。
(三)清潔人員打掃社區之範圍,通常已涵蓋大部份區域,應賦予遇異常狀況隨即反映之責。
(四)總幹事應規劃社區巡視計畫,並製作成記錄備查。
(五)積極聯繫鄰里長及附近社區,架構區域聯防,組織巡守隊。
(六)與警察局管區員警保持聯繫,一旦發生有影響危安之人事物,則請其前來處理。
(七)仔細觀察瞭解,目前社區在安全防護設備(監控、圍牆阻絕、夜間照明)上,是否不足之處。
(八)在社區內住戶中,對經常性作息不正常、訪客出入複雜者應了解,適時協調管區員警訪查。
(九)規劃宣導社區內住戶間守望相助機制,遇可疑之情況,隨即向管理中心反映。

緊急事項處理要則

壹、現場主任:
一、現場主任每日應經常巡視社區及大樓頂樓等各處防火門是否完好、步行樓梯是否暢通,住戶有無放置物件,如有應即通知住戶搬走或清除,以維公共安全。
二、嚴格要求新進管理員(保全員)必須瞭解管理員執勤相關規定,及本大樓緊急事項處理要則所列各點,有關設備之所在位置及基本操作方式。【主任自身應深入瞭解熟悉】
三、建立有關廠商名稱及電話一覽表,置放固定位置以供執勤人員隨時使用。
四、所有公共場所及設施(備)鑰匙保持定位,以供執勤人員隨時使用。
五、建立緊急連絡人電話,以供執勤人員隨時使用。

貳、管理員(保全員):
一、熟知管理員服務手冊及本緊急事項處理要則所列各款,並遵守執行。
二、每日接班時,應查詢有無交辦事項及特殊狀況後續需處理掌握者。
三、嚴格管制門禁,若有訪客、施工人員等欲進入社區,必須先徵得住戶確認允許後,經登記換證始可進入。
四、管理員必須熟知社區飲水、污水、廢水系統、電力供應設備等主要名稱,與其開關位置及操作方法。
五、執行巡邏勤務時,應確實一依規定至各巡邏點巡邏,對設施設備有異狀(聲)時,逕自前往察看,若屬有立即影響安全安寧者,則依規定緊急連絡相關人等前來處理並將狀況詳細記載。
六、現場主任離開管理中心時,管理員即應負責處理一切事務。(無法處理者,詳細記錄於工作日誌,俟主任返回時主動告知。)
七、每日所發生之事務,應詳細記載於相關簿冊。(工作日誌、訪客登記簿、掛號信件登記簿…等)

參、停電:
一、日間:(一)檢查電梯有無運作。
(二)如電梯無電供應,則速逐一清查各電梯車廂內有無人受困。
(三)如電梯內有人受困,應先安撫受困者安心等待,並隨即通知電梯公司速派員處理。
(四)檢查發電機及ATS,如有故障應即反映維護廠商及公司處理,並報告主委。
(五)電話查詢電力公司停電原因及供電時間。(停電時間過長時,發緊急公告住戶周知)
二、夜間:(一)各一樓電梯門口、管理中心,查看該處緊急照明燈是否正常,若無迅即調用他處前來支援;以便住戶進出。
(二)再來則依日間停電處理步驟(一)至(五)項辦理。

肆、停水:
一、住戶反映無水時:
(一)查詢其他大樓是否亦缺水,如其他大樓有水,則至地下室察看本大0樓揚水泵浦是否故障,手動時可否供水。
(二)如自動、手動均無法供水,則報告相關委員(主委or機電委員)同意後聯繫廠商檢修;若廠商報價過高時,則應簽請主委核示。
二、全社區停水時:應即電話查詢自來水公司停水原因及恢復供水時間,並立即公告住戶周知。

伍、有偷竊事件發生時:
一、若住戶通知有遭竊情事,應隨即前往瞭解狀況並保持現場完整,立即通知警察局處理。
二、抓住竊賊時,應即電話通知公司及警察局,並同時連絡社區委員協助處理。

陸、協助病患就醫:
一、遇有住戶偶發傷患,先給予妥善處置後,應即通知就近醫院派救護車接送,隨後通知其家屬,若必要時得通知警察局派員協助。
二、住戶如有病患需要協助,不論主任或管理員均應主動協助。(但門禁不能長時間無人)

柒、防颱措施:
一、隨時注意報紙、電視、收音機及氣象台(166)之颱風動向報導。
二、檢查關閉各樓門窗、各公共廳室、公共廁所、樓梯內之窗戶及頂樓安全門。
三、準備照明燈具、手電筒、安全帽、雨衣、雨鞋等,以備急需。
四、檢查地下室之氣窗、通風口等,以防滲水。
五、夜間或颱風天至室外巡查時,應雷電、墜落物等,注意自身安全。
六、不定時檢視各處窗戶及外圍水溝是否滲(溢)水。
七、關閉地下室車道出入口防水閘門。(或準備適量沙包備用)
八、注意四周馬路積水情形,隨時採取應變措施,以防雨水灌入地下室。
九、檢查水溝、中庭、屋頂之落(漏)水孔,若有雜物堵塞,應立即清除。
十、颱風過境後,立即清查設備設施有無受損,並詳列清單呈報主委研商修復事宜。

捌、消防安全:
一、熟悉安全門、梯、消防箱、滅火器及各種防火安全設施之位置。
二、熟悉消防箱、滅火器及各項防火安全設施使用方法。
三、安全門、走道、樓梯間隨時保持暢通,不得堆放雜物。
四、熟悉使用及操作消防受信總機及廣播系統。(火警處理程序、廣播內容)

玖、強盜、搶劫、殺人、破壞、縱火等應變措施:
一、立即通報一一0派員處理。
二、使用廣播器、哨音以嚇阻歹徒。
三、沉著、冷靜記下嫌犯特徵、衣著、犯案工具、交通工具(牌照、廠牌),並保持現場完整。
四、儘速通報管理委員會及公司。

拾、偶發事件處理:
一、外人欲尋仇鬧事時,除應先通知住戶當事人請其處理外,並應嚴禁放人進入;倘有不聽勸告強行進入者,則立即通知管區派出所或撥一一0請求協助,並連絡報告公司及委員會。
二、住戶間如發生糾紛,管理中心應儘量規勸、排解,必要時請委員們出面調解之。

★管理服務中心應以熱心服務為主導,安全維護為前題,故除本要則所列各點外,凡涉及社區人員、財物安全情事,管理中心均應本快速、熱忱之服務效率處理。

事務管理人員的基本能力與實務認知 陳志良老師

前言:
管理組織包括區分所有權人會議,管理委員會及管理負責人.管理委員會應向區分所有權人會議負責並向其報告會務且管理委員會會議決議內容,不得違反本條例規約或區分所有權人會議決議.所以我們也可以說,區分所有權人會議決議是社區的最高權力決策;區分所有權人會議訂定的規約是社區運作的最高指導原則.

社區負責人包括主任委員及管理負責人,統籌社區運做事宜,而主任委員並須主持社區管理委員會的開會,就像公司的董事長,管理委員會是負責執行管理委員會的決議事項及社區日常大小事務.而總幹事(事務管理人員)就像公司的總經理。

而事實上很多社區管理委員會也是數週不等召開一次,主任委員幾乎全是無給職,且均有其他職業。

所以並非一定專職.而管理服務人係指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

管理服務人應包括法人型態的管理維護公司及自然人型態的管理服務人員,而管理服務人員包括事務管理人員及技術服務人員,依條例第四十四及四十五條第一項規定,應依核准業務類別,項目執行管理維護事務,本篇主題是針對事務管理人員的認知及實務探討及研究.

事務管理人員,依公寓大廈管理服務人管理辦法第二條第一款規定,指領有中央主管機關核發認可證,受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員,是負責執行管理委員會的決議事項及社區日常大小事務, 就像公司的總經理。

社區事務管理人員有如社區管家,大小事,住戶都會來找你處理,是一份長久穩定的工作,也可說是一份專業的事業,為整個社區服務,另外還要經營管理委員會委員們人際關係,尤其是主任委員,也因為是專職,所以整個社區的管理維護工作,幾乎都在事務管理人員身上,所以社區管理維護的成敗,居住品質的提升與否,事務管理人員自然舉足輕重。
在社區稱呼:「公寓大廈事務管理人員」、「總幹事」、「主任」之間有些含糊!

在實務上,回到公寓大廈,沒有人在說「事務管理人員」,以前至現在,統一稱呼是:「總幹事」或「主任」,要保留原條文,還是入境隨俗修正為「總幹事」,或甚至於提昇為「公寓大廈管理師」等,是否因此可以提高薪資,報考意願與受住戶認同,是值得研究。

壹、事務管理人員的工作態度及專業事項
事務管理人員的操守很重要,每天要收管理費每筆金錢進出都要有單據,敬業很重要,這個工作屬於責任制手機24小時不關機方便下班或休假時社區有任何狀況保全或委員隨時可連絡隨時掌握社區動態,專業很重要,社區各項設備,設施所在位置須了解機電,電梯或各個保養或維修工程親臨現場監督兼學習了解。

專業化的事務管理人員,是協助社區制定因地制宜的社區公共政策,並協助管理委員會執行社區公共政策,所以除了要有正確的法制觀念及執行的能力外,態度要親和熱忱外更要主動積極。

一、專業化是事務管理人員的優勢,積極協助幹部及住戶了解公寓大廈管條例的相關法令及會議規範以使區分所有權會議及管理委員會進行順利。
二、表決及選舉固然是民主時代的程序,但能讓社區進步提升居住品質等新知識新觀念的引進,可以會議進行的更順利。
三、協助社區成立協調室,延攬社區的專業人士,提供給住戶協調,傾聽住戶意見,給予管理委員會參考,隨時反應意見,使紛爭不致擴大。
四、協助提供社區熱心的專業人士,如律師、建築師、會計師,在固定時段給住戶諮詢。
五、協助社區訂定適宜的公共政策,區分所有權會議修正通過後以便遵循。
六、增強執行社區公共事務的方法,以便順利推展公共事務。
七、協助社區建置ICT(Information and Communication Technology)資訊科技系統,如此繳交管理費可以自動化。事務管理人員不用以收管理費經手現金為苦,又可收集住戶資訊須求提供服務。
八、協助召開管委會委員會議:開會前七至十日以會議通知單,通知各委員並公告與副送公司樓管處乙份備查。會議之前,佈置會場、準備茶水、飲料、席位牌、簽到簿、發言與會議報告(工作報告、上次會議決議案報告、討論議題及相關資料附件) 之書面資料。

會議開始清查與會人數並報告會議程序,會議進行時兼任記錄。會後將記錄呈主委批可後,印發各委員乙份與公布,並副送所屬管理維護公司乙份備查。執行委員各項會議決議案,並將執行情形列入下次會議報告資料。

貳、事務管理人員應遵守重要法令事項
一、依條例第四十二條規定,公寓大廈管理委員會,管理負責人或區分所有權人會議,得委任或雇傭領有中央主管機關核發認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務.只是給了大樓委任或雇傭行為的法源,而不是限制被聘雇的資格!

倒是於第45,第50條才是直接限制被委任或受雇傭的條件!!然若無第44條與第45條的規定,而第50條又有一些空間了:於有正常登記的管理公司或有執照的管理服務人員(因營業)而受委託來執行管理維護事務,但他們可不可以派無證照之員工來做總幹事?

這一點在公寓大廈管理條例第44及第45條第一款,應依核准類別項目執行管理維護事務,依法是不被許可的,但條文因沒有整合成一條,不易了解。

在實際執行面上,條例第四十四條第三款規定..事務管理人員是不可同時任職二家以上管理維護公司。是管理維護公司,而非社區。

也就是說可以受僱一家管理維護公司,但在同一家管理維護公司的授權下管理不同社區的事務。

目前由於景氣較差,管理維護公司都在想辦法節省成本,因此幾乎所有的管理維護公司都會有一個事務管理人員(總幹事/社區主任)管理多個社區,以中部地區為例,一般都是一比三到五,也就是一個管理服務人員(總幹事/社區主任)管理一個較大的社區(約100多戶)及兩個到四個較小(60戶以下)的社區,而平日駐點在那個大社區內,每週會固定至小社區巡視幾次(由公司規定),除非是超大型的社區(超過300戶)才會有專任事務管理人員(總幹事/社區主任,不兼任其他社區的事務)。

二、依條例第四十四條規定,公寓大廈管理維護公司之管理服務人員,應依下列規定執行業務:
(一)應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
(二)不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。雖然對管理服務人員執業方向訂定明確但實務上:
1.管理服務人員,同時取得事務及技術服務人員(防火避難設施,設備安全管理人員),共3張認可證。
2.管理服務人員,受聘於一家管理維護公司,同時又接受另一社區管理委員會自聘為管理服務人員。
3.管理服務人員,將事務管理人員認可證在自聘A社區執業,將第2張防火避難設施管理人員認可證在自聘B社區執業,又將第3張設備安全管理人員認可證在自聘C社區執業。
4. 法令是:不可同時任職二家以上管理維護公司。是管理維護公司,而非社區喔!也就是說可以受僱一家管理公司,但在同一家管理公司的授權下管理不同社區的事務。

目前由於景氣較差,每個公司都在想辦法節省成本,因此幾乎所有的管理公司都會有一個(總幹事/社區主任)管理多個社區,以中部地區為例,一般都是一比三到五,也就是一個(總幹事/社區主任)管理一個較大的社區(約100多戶)及兩個到四個較小(60戶以下)的社區,而平日駐點在那個大社區內,每週會固定至小社區巡視幾次(由公司規定),除非是超大型的社區(超過300戶)才會有專有總幹事/社區主任(不兼任其他社區的事務)。

因為守衛(保全員)是必須堅守崗位,所以除非是超大型社區,總幹事不兼任其他社區的事務,否則不會有管理公司以總幹事兼任守衛人員(保全員)。

至於總幹事除了幾個社區的行政工作外,有的公司會要求能力較好的總幹事再兼任公司內部的行政工作,工作量蠻大的,上班時間也常在12小時左右,大概沒有人能在兼任其他工作了吧!

以上似乎不甚合理,但並不違反上開條文之規定.建議修訂條例時更明確規定。

在條例規定上,必須遵守44,45,46,50,51條等及公寓大廈管理服務人管理辦法之規定如下:

第四十四條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員,應依下列規定執行業務:
(一)應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
(二)不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
(三)不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。
(四)應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。


第四十五條 前條以外之公寓大廈管理服務人員,應依下列規定執行業務:
(一)應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
(二)不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
(三)應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。

第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法,由中央主管機關定之。

第 五十 條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定,未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業,或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者,由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務,並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;其拒不遵從者,得按次連續處罰。

第五十一條   公寓大廈管理維護公司,違反第四十三條規定者,中央主管機關應通知限期改正;屆期不改正者,得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰;其未依規定向中央主管機關申領登記證者,中央主管機關應廢止其許可。

受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員,違反第四十四條規定者,中央主管機關應通知限期改正;屆期不改正者,得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。

前項以外之公寓大廈管理服務人員,違反第四十五條規定者,中央主管機關應通知限期改正;屆期不改正者,得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。

參:執行公共事務的能力

公共事務:
協助管理委員會執行條例第三十六條規定等之公共事務,兹臚列如下....
管理委員會之職務如下:
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。


且必須遵守公寓大廈管理條例施行細則 第十一條規定略以.. 本條例第三十六條所定管理委員會之職務,除第七款至第九款、第十一款及第十二款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。

但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。        

一:在工作實務上──與公務部門互動領域部分
(一): 依條例,施行細則及公寓大廈管理組織申請報備處理原則等規定,協助社區召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向主管機關報備.

(二):依條例第十條規定,社區共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。向主管機關申請補助.

(三):參加主管機關舉辦之優良公寓大廈評選,贏得獎金,獎品,獎狀,增加社區能見度,居住品質及資產,價格 .

(四):主動協調,積極勸導社區住戶擅自變更使用,如違章建築,違規使用,讓違規,違建住戶,自行改善,提昇美好的居住環境.
二:在工作實務上──社區領域部分
一:周全的巡視公寓大廈周圍環境,注意可能之不安全事項立即予以改善,以避免任何住戶受傷受困之事件發生.
二:開闢社區財源,例如出租共用部分做廣告,停車場或其他合法行業.
三:節樽開支,廣闢財源使社區管理費逐漸降低.
四:以良好的服務態度,肯切的勸導未繳管理費的住戶或以上二,三點方法建議,使社區管理費繳交率可以逐月提昇. 

肆、執行公共事務的方法
一:依據公寓條例第29條第2項規定、公寓大廈成立管理委員會應由管理委員互推一人為主任委員。

主委對外代表管理委員會、主任委員、管理委員之選任、解任權限與及委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定、依區分所有權會議決議,但規約另有規定者從其規定。

另條例第36條,管理委員會的職務共十三條。是以社區的事務執行方法、如何執行、須要在區分所有權人會議決議或進一步訂在規約中以便遵循。

而執行公共事務的能力與事務執行方法是息息相關的,如果能在決議規約中明訂,全體區分所有權人當然須依規約遵循,而如何訂定事務執行方法就是執行社區公共事務能力的關鍵。

二、提昇社區互動及帶動住戶參與公共事務的方法
參與式的物業經營管理體制:
參與(participation)其實是借自發展領域的一個名詞,其源自於一些致力於消滅第三世界貧窮、文盲、促進發展、增進健康縮短貧富差距的組織,最後是以基層為主,由下而上(bottom-up)的決策邏輯,從訓練民眾、組織民眾做起,希望由住戶來形塑需求,建立管道與機制。

簡單的講,就是把主導權交給住戶讓住戶來表達他們需要什麼的策略與作法,也就是參加、分享、及共同行動(Borrini-Feyerabend 1997),總而言之,就是容許與勸服住戶參加公共決策,將參與分成六大類:
1、被動參加:知識、法令研習、開會通告….的被通知參

2、資訊收集:圖書室、媒體、網路………
3、諮詢:諮詢室的設立,請德高望重或專業人士如律師,建築師,醫師等擔任
4、誘因導向:住戶為換取資訊,食物、差價、薪資、獎品等而參加
5、互動參與:社區交誼室、活動室、晚會、區分所有權會議,管理委員會會議之列席.
6、功能參與:事先設立目標,主題而參與
7、自發:自主的啟動與共同的行動,自動自發、建構運作機制

實施部份:
(一)          開辦書法班、插花班、電腦班活動
(二)          提供社區中的資源
1、提供社區中的診所(降低掛號費)、托兒所(優良便捷的服務及優惠價格)…各專業事務所優惠價格等等.
2、社區中的各方面專業人士,定時提供諮詢室,如土地代書,建築師,律師、醫師、會計師等.
3、成立管理委員會諮詢室(公寓大廈管理條例及施行細則、會議規範、公共基金、管理收支…等法規及社區資料的解說)
4、成立社區糾紛協調室處理社區中之糾紛協調(條例第23條第7款)

共管部份:
讓住戶參與諮詢的心得、提議,提供管理委員會開會的參考意見、因此住戶反應、得立即執行,而管理委員會也是多頭

集體管理與圓桌會議的管理方法之一.
三、協助制定社區物業公共政策的方法
依條例第23條、有關公寓大廈、基地或附屬設施之使用管理及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外得以規約定之。以講習或交流座談會宣導使社區住戶熟讀條例及相關子法,更能協助社區制定出如:
(一):規約:
依社區的位置,規模,戶數特性特殊背景,文化,參考規約範本及優良社區規約訂定.
(二:區分所有權會議授權制定的相關管理辦法如
1:停車管理辦法
2:安全維護辦法
3:管理費繳交辦法
4:管理費摧繳辦法
5:公共基金及財務管理辦法
6:栽植花卉樹木管理辦法
7:門禁出入管理辦法
8:室內裝潢管理辦法
9:廣告張貼物管理辦法
10:環境及垃圾處理辦法...等


才能順利運作管理組織,有效推動社區營造工作。讓站在最前線的管理組織彰顯經營社區之功能,以更積極的態度、提升社區的自治管理能力。

事務管理人員秉承主任委員指揮做好社區管理維護工作.而公寓大廈管理條例施行細則第十一條更進一步明定 本條例第三十六條所定管理委員會之職務,除第七款至第九款、第十一款及第十二款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。

但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

所以須知有所為與有所不為.也就是條例第三十六條第七款至第九款及第十一款及第十二款除區分所有權人會議或規約另有規定可以執行外,管理服務人不能執行之.但在實務上條例第三十六條除第九款外管理服務人都在替管理委員會執行之.執行面界定上,因為事務管理人員完全必須聽命於管理委員會,所以必須更清處明確細分。

伍  總幹事因執行業務被起訴或被追殺....的案例
一:
〔記者OOO/新莊報導〕「我是為了住戶安全」,清理社區停車場住戶所堆放的物品而被起訴的社區保全警衛兼總幹事廖振盟,認為檢察官起訴他太沒道理。

廖振盟表示,社區已有16年,裡頭住、商、廠辦混合,過去沒有社區管委會,不少公共空間堆滿私人物,周邊的消防巷道停滿車,若干地下停車場停車格也被住戶東西佔滿,消防栓都被「卡」住,有些東西一放經年未清。

廖振盟表示,3年前社區管委會成立,開出的勸導單一大疊,去年社區大會決議,清除公共空間的垃圾,今年3月初貼出公告,要求住戶先自行移走或清除,月底就請來兩輛清潔車,將所有雜物清走,卻反遭住戶控告偷竊,所幸偷竊不起訴,沒想到住戶又改告毀損,竟然被起訴。

「真的很冤」,OOO無奈表示,他是依社區管委會的決定行事,現在社區周邊的巷道、公共空間乾乾淨淨,對照以前簡直十萬八千里,過去堆放的雜物很多是易燃物,每日出入人次2000多人,「發生火警怎麼辦」。

分析:
一:依條例第十六條規定略以...住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、...住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。

重要的是由管理委員會制止或按規約處理,經制止而不遵從者,才得報請直轄市、縣(市)主管機關處理,而不是由總幹事或保全警衛越位處理.

二:血濺社區! 住戶持刀追砍總幹事
2010-05-03 17:14
台北縣OO社區3日中午時分傳出一起兇殺案,一名高齡71歲的老翁,誤以為社區總幹事拿了他的東西,持刀追砍總幹事,反倒被制服,行兇過程全被監視器拍下來。

女住戶才踏進社區大門,就看到總幹事把老翁撲倒在地,老翁戴的老花眼鏡、行兇用的水果刀也一併摔到地上,一直等到警察來了,老翁才又自己拍拍屁股爬起來。

這個位於淡水的社區大樓,中午時分,71歲的住戶李老先生突然拿水果刀,怒氣沖沖下樓追砍總幹事,造成總幹事多處刀傷,送醫急救。

據了解,老翁本來就是社區的頭痛人物,這次以為總幹事拿了他的東西,因此持刀理論,一言不和打了起來,無端被砍的總幹事,念在老翁平常精神就不太穩定,所以並不打算對老翁提出告訴。

分析:總幹事除了在社區一定要保持超然中立及笑臉迎人外,住戶之專有部份除非跟隨主委副主委監委或委員外,非必要盡量不要進入,若僅係摧繳管理費,只在門口或以對講機客氣的提醒即可,以避免被懷疑.

三 桃園楊梅"OO名宮"社區因電梯年久失修導致女童誤入死亡乙案,沒記錯的話檢察官原本起訴所有住戶,最後高等法院法官將該屆管理委員會的委員皆判處了拘役20天其餘住戶無罪的判決!


【裁判字號】 95,訴,2085
【裁判日期】 960504
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決       95年度訴字第2085號
原   告  戊○○
被   告  台北市OO國民住宅社區J區管理委員會
上當事人間請求侵權行為損害賠償事件,本院判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事 實
一、原告主張:
(一)訴外人OOO居住在台北市OO國民住宅社區J區第74棟,且為原告之姨婆,於民國94年2月14日下午1時許,攜同原告步出74棟公共設施大門(下稱系爭大門),因原告及OOO均不知系爭大門已於94年2月10日損壞遭卸下立於一側,原告乃隨手欲關閉該大門,竟遭重達60餘公斤之大門壓傷,致原告受有顏面壓傷、右下眼眶骨折、上顎右側正中乳門齒側方脫位等傷害。


裁判字號】 90,訴,2533
【裁判日期】 901123
【裁判案由】 損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決 九十年訴字第二五三三號
右當事人間請求損害賠償事件,本院判決如左:
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事 實
甲、原告方面:
二、陳述:
(一)被告OO廣場大樓管理委員會(下稱宗O管委會)於民國九十年七月十七日委託被告OO公寓大廈管理維護有限公司(下稱OO泰公司)洽請訴外人OO電機股份有限公司(下稱OO公司)進行大門修繕工程,被告卻疏未通知全體
住戶,且於施工當時未於大門公共出入區域作安全隔離設施,亦未有警示標語,造成原告行經該大樓電動安全門時,不慎撞及大門旁之透明玻璃壁,致原告受有左眼瞼裂傷一公分、左眼瘀青三乘二公分、左膝瘀青五乘五公分之傷害。

被告於事發當時既未能為迅速之處置,事後又未能妥善安排原告就醫,而係由原告自行至臺中港路澄清醫院縫合傷口。

以上三,四,五分析: 第三十六條 管理委員會之職務如下:
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
管理委員會要善盡社區共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之維護,修繕及保管。這部分有沒有故意過失要看法官的認定,如果有,那就是依民法第一百八十八條的規定來處理。


裁判字號】 97,訴,757
【裁判日期】 970930
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
【裁判全文】
臺灣高雄地方法院民事判決        97年度訴字第757號
原   告 乙○○
被   告 OOOO大樓管理委員會
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件,經本院於民國97年9月17日言詞辯論終結,判決如下:

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張:原告於民國96年7 月22日,自OOOO大樓(下稱系爭大樓)地下室騎機車外出時,系爭大樓地下室鐵捲門突然自動放下,原告反應不及遭鐵捲門壓傷,受有頸椎損傷、頭部外傷併腦震盪、臉部撕裂傷、下顎牙齒斷裂5 顆之傷害。

而被告依公寓大廈管理條例之規定,負責系爭大樓共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良,竟擅自變更地
下室鐵門於上開時間自動放下,致原告受傷,其對系爭大樓之管理有疏失,自應對原告負損害賠償責任。

又原告因被告之侵權行為,支出醫療費用新台幣(下同)106,264 元,且精神上因此受有莫大痛苦,得請求精神慰撫金40萬元,爰依侵權行為之法律關係,聲明請求被告給付506,264 元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按年利率5%計算之利息,並陳明願供擔保請准宣告假執行。

分析:
1.連帶責任:管委會是非法人團體(區分所有權人全體之意思執行機關),只有訴訟法上的當事人能力沒有行為能力,委員是它的管理人,如何共同為侵權行為?所以連帶負責這部分應該不成立。
2.侵權行為:警衛把門斜靠在牆上,地下用一個旗桿座擋住,這部分有沒有故意過失要看法官的認定,如果有,那就是依民法第一百八十八條的規定來處理。


住戶拖欠管理費被社區總幹事拔掉水表無法用水.總幹事斷水不起訴
基隆巿OO社區O姓住戶因積欠管理費,被社區總幹事拔掉水表前端的水管無法用水,他怒告對方竊盜,但檢察官認為總幹事依住戶管理公約執行斷水,並非偷水管自己用,不起訴處分,但這條住戶公約已妨害他人行使權利,區公所應督促社區管委會檢討改進。

法界人士指出,依公寓大廈管理條例規定住戶可開會,議決共同遵守的事項,但約定內容不能超越法律賦予人民的權利義務,羅姓住戶雖欠繳管理費,但社區管委會也不能影響住戶進出或生活上的權利,O姓住戶可在民事上提出損害賠償告訴,要求恢復原狀。

管委會總幹事OOO坦承是他拔的,依據93年的住戶公約及96年增訂的內容,約定繳清管理費後才恢復供水,事後也已裝回水管。

分析:
法官審理時,會尊重並衡量社區的規約及區分所有權人會議決議等既定制度,總幹事非得要執行時一定要有依據,優先順序是規約,區分所有權人會議之決議,管理委員會決議,但前項等均不得違反相關法律之規定.

陸:   結論
如果社區有業務上的需求,當然先找事務管理人員,如果是在事務管理人員可以處理的權責內自然容易處理,如果不在他的職責範圍內,應該向主任委員反應,如果主任委員無法處理,則可以請主任委員於召開管理委員會時提案討論,或是等社區開區分所有權人會議時提案尋求解決方法。

而事務管理人員依公寓大廈管理服務人管理辦法規定,公寓大廈事務管理人員指領有中央主管機關核發之事務管理人員認可證,受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員,應屬專業人員,除了要具備公寓大廈相關法令素養外,同時也要有協助主任委員制定公共政策,與執行公共事務的能力,隨時為社區提供更好更優質的服務。網路蒐集


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